La tasación es el informe en el que una sociedad homologada por el Banco de España fija cuánto vale la vivienda que vas a hipotecar. La paga el comprador y el banco la usa para decidir cuánto te presta, así que si sale por debajo del precio de compra necesitarás más ahorros o renegociar el precio. Es uno de los pasos de conseguir la hipoteca.
En resumen
- Solo pueden tasar para una hipoteca las sociedades inscritas en el registro del Banco de España, y el gasto corre a cargo del comprador por ley.
- Puedes llevar al banco una tasación encargada por ti: tiene que aceptarla si la firma un tasador homologado y no ha caducado (caduca a los seis meses).
- Si la tasación sale por debajo del precio, el préstamo se suele calcular sobre el valor más bajo y la diferencia la tienes que poner tú.
¿Para qué sirve la tasación si ya sé lo que cuesta la casa?
El precio lo pactas con el vendedor; la tasación es una valoración independiente. El banco la necesita porque la vivienda es la garantía del préstamo: si no se paga, la entidad tiene que saber cuánto podría recuperar. Por eso la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (art. 13) obliga a tasar el inmueble antes de firmar el préstamo.
El importe de la hipoteca depende del valor de tasación. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España. En su portal del Cliente Bancario también señala que la tasación te sirve para comparar el precio con el de viviendas parecidas de la zona y negociar con el vendedor.
La tasación no garantiza que te concedan la hipoteca. Según el criterio del Banco de España sobre tasación, la decisión depende también de tu capacidad de pago, que el banco analiza a partir de tus ingresos y deudas.
¿Quién puede tasar una vivienda para pedir una hipoteca?
Una sociedad de tasación homologada, el servicio de tasación de una entidad de crédito o un profesional homologado, siempre independientes del banco o del intermediario. Así lo dice el artículo 13 de la Ley 5/2019, que además obliga a seguir las normas de valoración de la Orden ECO/805/2003, la norma técnica que regula cómo se calcula el valor de tasación.
Las sociedades de tasación tienen que estar inscritas en el Registro de Entidades del Banco de España. A 15 de octubre de 2026 figuraban 28 sociedades de tasación activas; tienes la lista completa y cómo comprobar una en nuestra guía de tasadoras homologadas por el Banco de España.
¿Quién paga la tasación y cuánto cuesta?
La paga el comprador. El artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 reparte los gastos de la hipoteca y dice que «los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario», mientras que la gestoría, el notario de la escritura de préstamo y el registro de la hipoteca los paga el banco. Tienes el resto del reparto en nuestra guía de gastos de comprar una vivienda.
No hay un precio oficial: cada sociedad fija sus tarifas y, según el Banco de España, el coste depende entre otras cosas del tamaño de la vivienda. Lo que sí está fijado es cómo te lo cobran. Según el criterio del Banco de España sobre tasación, el banco tiene que avisarte en la FIPRE (la Ficha de Información Precontractual, el primer documento informativo de la hipoteca) de que la tasación es necesaria y de que la pagas tú, y pedirte autorización para cargarla en tu cuenta.
Si al final no te dan la hipoteca, el dinero de la tasación no se devuelve, pero el banco tiene que entregarte el informe original para que lo uses en otra entidad mientras no caduque. El mismo criterio del Banco de España considera mala práctica cobrarte la tasación cuando ya hay indicios de que la operación se va a denegar.
¿Puedo llevar al banco una tasación que haya encargado yo?
Sí. El artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021, que desde 2022 sustituye a la antigua Ley 2/1981 del mercado hipotecario, obliga a los bancos a «aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente» si la ha hecho un tasador homologado y no está caducada. El banco puede hacer las comprobaciones que quiera, pero no puede cobrarte su coste.
En la práctica, lo habitual es que el banco proponga su tasadora, aunque el Banco de España indica que la normativa te reconoce el derecho a designarla de común acuerdo con la entidad. Tener tu propia tasación te permite usar el mismo informe en varios bancos mientras esté vigente.
¿Qué revisa el tasador cuando visita la vivienda?
La Orden ECO/805/2003 (art. 7) fija unas comprobaciones mínimas que el tasador tiene que hacer:
- Visitar el inmueble e identificarlo físicamente: que la superficie y las características coinciden con la documentación, si hay servidumbres visibles y su estado de conservación aparente.
- Si está ocupado y a qué uso se destina.
- Si es una vivienda con protección pública (VPO).
- Si tiene protección como patrimonio arquitectónico.
- Si se ajusta al planeamiento urbanístico vigente.
Además, según el artículo 8, necesita una certificación registral o una nota simple del Registro de la Propiedad de menos de tres meses y la información del Catastro. En viviendas protegidas, también la cédula de calificación o el documento que fije su precio máximo.
¿Qué datos trae el certificado de tasación?
El artículo 63 de la Orden ECO/805/2003 enumera el contenido mínimo. Entre otros, recoge estos datos:
- El nombre de la sociedad de tasación y su número de inscripción en el registro del Banco de España.
- El valor de tasación y el valor a efectos del seguro de incendios y otros daños.
- Los condicionantes y advertencias, si los hay (por ejemplo, documentación que faltaba).
- La fecha de emisión, la de la última visita y la fecha límite de validez.
El valor a efectos de seguro es la referencia para el seguro de daños de la vivienda hipotecada.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco calcula cuánto te presta sobre un valor de referencia, y en muchos casos ese valor es el menor entre la tasación y el precio. Es el criterio que usa, por ejemplo, la línea de avales del ICO para la primera vivienda. Si la tasación sale baja, el préstamo baja con ella y la diferencia sale de tus ahorros.
Un ejemplo con ese 80 %, sin contar impuestos ni gastos:
| Caso | Precio | Tasación | Valor de referencia | Hipoteca (80 %) | Pones tú |
|---|---|---|---|---|---|
| Tasación igual al precio | 200.000 € | 200.000 € | 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € |
| Tasación por debajo | 200.000 € | 180.000 € | 180.000 € | 144.000 € | 56.000 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Cada banco aplica su propia política, así que el porcentaje puede ser otro. Si te pasa, estas son las salidas más habituales:
- Poner más ahorro para cubrir la diferencia.
- Renegociar el precio con el vendedor usando el informe de tasación como referencia.
- Encargar otra tasación a una sociedad homologada distinta y presentarla al banco, que tiene que aceptarla si no ha caducado, aunque puede comprobarla. Es un gasto más y el resultado no tiene por qué ser distinto.
- Si tienes 35 años o menos, o menores a tu cargo, revisar si cumples los requisitos del aval ICO para jóvenes, que permite financiar hasta el 100 % del menor entre tasación y precio.
Si todavía no has firmado las arras, en el contrato se puede pactar qué pasa con la señal si no consigues la financiación.
¿Y si la tasación sale por encima del precio?
Una tasación más alta que el precio no significa que el banco te vaya a prestar más de lo que cuesta la casa. Cuando el valor de referencia es el menor de los dos, manda el precio de compra. Cada entidad fija su criterio, así que pregunta sobre qué valor calcula el porcentaje antes de pedir la FEIN (la Ficha Europea de Información Normalizada, que es la oferta vinculante del banco).
¿Cuánto tiempo vale una tasación?
Seis meses desde que se emite el informe. Lo fija el artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, que además impide emitir el informe más de dos meses después de la última visita a la vivienda (salvo terrenos y casos excepcionales justificados). Si la compra se retrasa y la tasación caduca, hay que hacer otra.
El Banco de España pide a los bancos que no encarguen la tasación hasta haber estudiado tu capacidad de pago, para no hacerte pagar un informe si la operación no es viable. Lo que tarda cada paso lo vemos en cuánto tarda una tasación.
¿Dónde ampliar información sobre la tasación?
- Tasadoras homologadas por el Banco de España: lista y cómo elegir
- Cuánto tarda una tasación y cuánto tarda el banco en validarla
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
El comprador. La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 14.1.e) que los gastos de tasación corresponden al prestatario. La gestoría, el notario de la escritura de préstamo y la inscripción de la hipoteca los paga el banco.
¿El banco tiene que aceptar una tasación que haya pagado yo?
Sí, si la ha hecho un tasador homologado y no está caducada. Lo dice el artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021. El banco puede comprobarla, pero no puede cobrarte esas comprobaciones.
¿Cuánto dura una tasación?
Seis meses desde la fecha de emisión del informe, según el artículo 62 de la Orden ECO/805/2003. Pasado ese plazo hay que hacer una nueva.
¿Me devuelven la tasación si no me conceden la hipoteca?
No necesariamente. El Banco de España indica que el banco debe avisarte de que denegar el préstamo no implica devolver el gasto, pero tiene que entregarte el informe original para que lo uses en otra entidad mientras siga vigente.
¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio?
El banco suele calcular el préstamo sobre el valor más bajo, así que necesitarás más ahorro, renegociar el precio o presentar otra tasación homologada. Si cumples los requisitos, el aval ICO permite financiar hasta el 100 % del menor entre tasación y precio.
Fuentes: BOE, Banco de España, ICO.