Los pasos para comprar una casa en España con hipoteca son 12: fijar el presupuesto, saber cuánto te prestan, buscar la vivienda, comprobarla en el Registro, reservarla con arras, cerrar la hipoteca, firmar ante notario y hacer los trámites de después. El orden importa, porque si tienes la financiación encaminada antes de firmar las arras, te arriesgas mucho menos a perder la señal.
En resumen
- Los bancos no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación: necesitas ahorros para la entrada y para los impuestos y gastos.
- Antes de firmar la hipoteca tienes al menos 10 días para estudiar la FEIN y una cita gratuita con el notario como tarde el día anterior a la firma.
- Como comprador pagas el ITP o el IVA, la tasación y la inscripción de la compra; la plusvalía municipal es del vendedor y los gastos de la hipoteca, del banco.
Antes de mirar pisos, revisa las ayudas para comprar tu primera vivienda que hay en tu comunidad: algunas cambian cuánto ahorro necesitas o cuánto te puede prestar el banco. Cada paso de esta guía enlaza a otra más detallada, para que puedas ir a lo que te toque en cada momento.
Los 12 pasos de un vistazo
Este es el recorrido completo, desde que empiezas a echar cuentas hasta que tienes las llaves. Algunos pasos se solapan: la búsqueda de la casa y la de la hipoteca suelen ir en paralelo.
- Decidir el presupuesto y reunir el ahorro.
- Calcular cuánto te puede prestar el banco.
- Revisar las ayudas a las que puedes optar.
- Comparar hipotecas, por tu cuenta o con un bróker.
- Buscar la vivienda y negociar el precio.
- Pedir la nota simple del Registro.
- Firmar el contrato de arras.
- Tasar la vivienda y conseguir la aprobación de la hipoteca.
- Recibir la FEIN (al menos 10 días antes) y pasar por el notario como tarde el día anterior a la firma.
- Firmar la compraventa y la hipoteca en la notaría.
- Pagar los impuestos y los gastos de la compra.
- Inscribir la casa, cambiar los recibos y mudarte.
1. Decide el presupuesto y reúne el ahorro
El primer número que necesitas no es el precio de la casa, sino lo que tienes ahorrado. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España. Además, hay gastos de la compra que pagas tú.
Si compras un piso de segunda mano de 200.000 €, la entrada del 20 % son 40.000 €. A eso se suma el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, el que grava la compra de vivienda usada): en la Comunidad de Madrid, al 6 %, son 12.000 € (10.800 € con la bonificación del 10 % de la cuota para vivienda habitual de hasta 250.000 €); en Cataluña, al 10 %, son 20.000 €. Es decir, entre 50.800 € y 60.000 € antes de notaría, registro y tasación. Tienes el cálculo paso a paso en la guía sobre cuánto ahorro necesitas para comprar un piso.
2. Calcula cuánto te puede prestar el banco
El banco mira cuánto pesa la cuota sobre tus ingresos. El límite del 30-35 % de los ingresos que recoge el Banco de España no es una ley, sino un criterio que cada banco aplica a su manera.
Siguiendo el ejemplo anterior, una hipoteca de 160.000 € a 30 años con un tipo de ejemplo del 3 % (no es una oferta) tiene una cuota de 674,57 €/mes. Para que no pase del 30-35 %, harían falta unos ingresos netos de entre 1.927 € y 2.249 € al mes. Tienes tablas para otros importes en la guía de cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
3. Revisa las ayudas a las que puedes optar
Hay ayudas que reducen el ahorro que necesitas. La línea de avales ICO para la primera vivienda está pensada para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo: el Estado avala parte del préstamo (hasta el 20 %, o el 25 % en viviendas con mejor calificación energética), y los préstamos pueden formalizarse hasta el 31 de diciembre de 2027.
Además, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026) incluye una ayuda de hasta 15.000 € para jóvenes de 35 años o menos que compren en municipios de 10.000 habitantes o menos, con el límite del 20 % del precio. La convoca cada comunidad autónoma, y muchas tienen además sus propios avales o rebajas del ITP. Lo tienes todo ordenado en la guía de ayudas para la primera vivienda.
4. Compara hipotecas, por tu cuenta o con un bróker
Puedes ir banco por banco o encargar la búsqueda a un intermediario de crédito inmobiliario, que es como la ley llama al bróker. Según el artículo 27 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, tiene que estar inscrito en un registro oficial, y antes de empezar debe decirte cuánto cobra y si trabaja vinculado a algún banco.
Empezar este paso pronto tiene sentido: si llegas a las arras con una idea clara de lo que te prestan, negocias con más seguridad. En la guía del bróker hipotecario verás qué hace, cuánto cobra y cómo comprobar que está inscrito.
5. Busca la vivienda y negocia el precio
Con el presupuesto claro, toca buscar. Un dato que tienes que encontrar en cualquier anuncio: según el artículo 17 del Real Decreto 390/2021, los anuncios de venta deben incluir la calificación de eficiencia energética de la vivienda, que da una idea de lo que gastarás en calefacción y aire acondicionado.
El precio del anuncio casi nunca es el final. Comparar con viviendas parecidas de la zona, revisar el estado del piso y saber cuánto tiempo lleva a la venta te da argumentos para hacer una oferta. Tienes ideas concretas en la guía sobre cómo negociar el precio de una vivienda.
6. Pide la nota simple del Registro
Antes de dar ninguna señal, comprueba en el Registro de la Propiedad quién figura como titular de la vivienda y si tiene cargas inscritas, como una hipoteca o un embargo. Para eso sirve la nota simple, que puedes pedir en el propio Registro o en la web del Colegio de Registradores.
Cuesta poco: según las tarifas del Colegio de Registradores, la nota simple ordinaria cuesta 9,02 € por finca, sin impuestos. En la guía de la nota simple del Registro de la Propiedad te explicamos cómo leerla.
7. Firma el contrato de arras
Las arras son el contrato con el que comprador y vendedor reservan la operación: tú entregas una cantidad como señal y se fija una fecha para firmar la escritura. El Consejo General del Notariado recuerda que no es un documento obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido.
Si en el contrato se pactan arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil), cualquiera de las partes puede echarse atrás: quien compra pierde la señal y quien vende la devuelve por duplicado. Si no se dice claramente de qué tipo son, no lo des por hecho: pide que el contrato lo diga y que aclare qué pasa si el banco no aprueba la hipoteca. Lo vemos con detalle en la guía sobre el contrato de arras en España.
8. Tasa la vivienda y consigue la aprobación de la hipoteca
Con la vivienda reservada, el banco necesita una tasación para saber cuánto vale como garantía. Según el artículo 14 de la Ley 5/2019, los gastos de tasación los pagas tú, y la tasación tiene que hacerla una entidad independiente del banco.
No estás obligado a usar la tasadora que te proponga el banco. El artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021 obliga a las entidades a «aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente», siempre que la haga un tasador homologado, y no pueden cobrarte por comprobarla. Con la tasación y tu documentación, el banco estudia la operación y te dice si la aprueba y en qué condiciones. Qué documentos te entrega en cada fase lo explicamos en la guía sobre las diferencias entre FIPRE, FEIN y FiAE.
9. Recibe la FEIN y pasa por el notario antes de firmar
Cuando el banco aprueba la hipoteca, tiene que entregarte la FEIN (ficha europea de información normalizada, la oferta con todas las condiciones del préstamo) y la FiAE (ficha de advertencias estandarizadas). El artículo 14.1 de la Ley 5/2019 exige que las recibas «con una antelación mínima de diez días naturales» a la firma, y la FEIN es una oferta vinculante para el banco.
En ese plazo tienes que ir al notario que tú elijas, como tarde el día anterior a la firma, para que te explique el contrato y resuelva tus dudas. Según el artículo 15.3 de la Ley 5/2019, el acta que se levanta «no generará coste arancelario alguno», y sin ella no se puede firmar la hipoteca. Si tienes avalista, también tiene que pasar por esta cita. Te contamos qué mirar en cada documento en la guía sobre las diferencias entre FIPRE, FEIN y FiAE.
10. Firma la compraventa y la hipoteca en la notaría
El día de la firma, si compras con hipoteca, se firman dos escrituras: la de compraventa y la del préstamo hipotecario. El notario comprueba la identidad, la capacidad y la legitimación de comprador y vendedor, y tú puedes elegir libremente a qué notario ir, como recuerda el Notariado en su guía para comprar una vivienda.
En ese momento el vendedor te entrega las llaves y tú pagas el resto del precio, normalmente con el dinero de la hipoteca más tus ahorros. Al contrato de compraventa se anexa una copia del certificado de eficiencia energética registrado, como exige el Real Decreto 390/2021. Lee la escritura antes de firmar y pregunta todo lo que no entiendas: el notario está para eso.
11. Paga los impuestos y los gastos de la compra
Si la vivienda es de segunda mano pagas el ITP, con el tipo que fije tu comunidad autónoma. Si es nueva y la compras al promotor, pagas IVA, que según la Agencia Tributaria es del 10 % con carácter general y del 4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, más el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) de la escritura.
No todos los gastos son tuyos. La tabla resume quién paga cada uno según la ley, y tienes las cifras por comunidad en la guía de gastos de comprar una vivienda.
| Gasto | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|
| ITP (usada) o IVA y AJD (nueva) | Comprador | Normativa de cada impuesto |
| Plusvalía municipal | Vendedor (comprador si el vendedor es persona física no residente) | Art. 106 de la Ley de Haciendas Locales |
| Escritura de compraventa (matriz) | Vendedor, salvo pacto | Art. 1455 del Código Civil |
| Primera copia de la escritura | Comprador, salvo pacto | Art. 1455 del Código Civil |
| Inscripción de la compra en el Registro | Comprador | Colegio de Registradores |
| Tasación | Comprador | Art. 14 de la Ley 5/2019 |
| Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca | Banco | Art. 14 de la Ley 5/2019 y RDL 17/2018 |
La plusvalía municipal la paga quien vende, según el artículo 106 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. El reparto de la escritura de compraventa lo fija el artículo 1455 del Código Civil, pero admite pacto en contrario, así que revisa lo que diga el contrato de arras. Los gastos de la hipoteca los asume el banco, como explica el Portal del Cliente Bancario.
12. Inscribe la casa, cambia los recibos y múdate
Después de la firma, la compraventa tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad a tu nombre; los honorarios de esa inscripción los paga el comprador, como explica el Colegio de Registradores. Si contratas una gestoría, suele encargarse de presentar los impuestos y la escritura en el Registro.
Mientras tanto, pon a tu nombre la luz, el agua y el gas, avisa a la comunidad de propietarios y consulta en tu ayuntamiento cómo cambiar la titularidad del IBI (el impuesto sobre bienes inmuebles, el recibo anual de la casa) y cómo empadronarte. En algunas comunidades, comprar tu vivienda habitual siendo joven da derecho a una deducción en la renta: puedes comprobarlo en el manual de deducciones autonómicas de la Agencia Tributaria. Y con todo eso hecho, solo queda la mudanza.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. El Consejo General del Notariado explica que el contrato de arras no es obligatorio, aunque la ley lo considera un contrato válido. Se usa para reservar la vivienda hasta la firma de la escritura y dejar por escrito qué pasa si alguna de las partes se echa atrás.
¿Quién elige el notario cuando compras con hipoteca?
Tú. La Ley 5/2019 reconoce que el cliente puede dirigirse a cualquier notario de su libre elección, y es ante ese notario donde haces la cita previa gratuita en la que te explica la hipoteca.
¿Puedo llevar al banco mi propia tasación?
Sí. Según el artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021, los bancos están obligados a aceptar la tasación que aportes si la ha hecho un tasador homologado, y no pueden cobrarte por las comprobaciones que hagan sobre ella. La tasación la pagas tú en cualquier caso.
¿Quién paga la plusvalía municipal al comprar una casa?
El vendedor. El artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales lo señala como contribuyente en las compraventas. La excepción es que el vendedor sea una persona física no residente en España: entonces el comprador paga como sustituto.
Fuentes: Banco de España, BOE, ICO, Colegio de Registradores, Consejo General del Notariado, Agencia Tributaria.