Bróker hipotecario: qué hace, cómo funciona y cuánto cobra

Un bróker hipotecario es un profesional que busca y negocia la hipoteca por ti con uno o varios bancos, pero no te presta el dinero. La ley lo llama intermediario de crédito inmobiliario: debe estar inscrito en un registro oficial, contarte por escrito cuánto cobra y quién le paga, y sus honorarios se tienen en cuenta en el cálculo de la TAE (Ley 5/2019, art. 35.3).

Si todavía no sabes cuánto te pueden prestar, conviene empezar por la guía sobre cuánto sueldo necesitas para una hipoteca, porque un bróker trabaja con esos mismos números: tus ingresos, tus deudas y tus ahorros.

¿Qué hace un intermediario de crédito inmobiliario?

La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 4, lo define como la persona física o jurídica que, sin ser prestamista ni notario, se dedica a esta actividad de forma comercial o profesional «a cambio de una remuneración». Bróker hipotecario es el nombre comercial; intermediario de crédito inmobiliario es el nombre legal.

En la práctica, su trabajo suele consistir en:

• Revisar tus ingresos, deudas y ahorros para ver qué préstamo es realista.
• Presentar tu solicitud a uno o varios bancos y pedir propuestas.
• Negociar el tipo de interés, las comisiones o los productos vinculados.
• Acompañarte hasta la firma: tasación, entrega de la FEIN (la Ficha Europea de Información Normalizada, que es la oferta vinculante del banco, que te tiene que dar al menos 10 días antes de firmar) y cita en la notaría.

Si quieres saber qué documentos te tiene que dar el banco antes de firmar, lo explicamos en la guía sobre las diferencias entre la FiPRE, la FEIN y la FiAE.

¿Qué no hace un bróker hipotecario?

No presta dinero. La definición legal excluye a quien actúa como prestamista: el préstamo lo firmas siempre con un banco u otra entidad prestamista.

Tampoco puede garantizarte que te aprueben la hipoteca. Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, en la contratación de la hipoteca es la entidad la que verifica tus ingresos presentes y previsibles, tus activos, gastos y compromisos, y consulta en la CIRBE (la Central de Información de Riesgos del Banco de España) lo que debes a otros bancos. El bróker presenta tu caso; la decisión es del banco.

¿Cuánto cobra un bróker hipotecario y quién le paga?

No hay una tarifa oficial: cada bróker fija la suya. La ley regula cómo puede cobrar y qué debe contarte. Hay tres posibilidades:

• Honorarios que pagas tú por su servicio.
• Comisiones que le paga el banco con el que firmas la hipoteca.
• Las dos cosas a la vez. En ese caso, debe decirte si lo que te cobra a ti se descuenta, total o parcialmente, de la comisión del banco.

Según el artículo 35.3 de la Ley 5/2019, lo que pagas al intermediario se comunica al banco «para su inclusión en el cálculo de la TAE». La TAE (tasa anual equivalente) es el indicador que, según el Portal del Cliente Bancario, incluye además del TIN (el tipo de interés nominal) los gastos y comisiones de la financiación. Por eso, al comparar una hipoteca con bróker y otra sin él, mira la TAE y no solo el tipo de interés. Lo tienes explicado en la guía sobre las diferencias entre el TIN y la TAE.

Sobre cuándo cobra, la Ley 5/2019 no fija un momento concreto para los honorarios del intermediario. Lo que sí establece, como regla general del artículo 14.3, es que solo pueden cobrarse comisiones o gastos por servicios que se hayan «solicitado en firme o aceptado expresamente». Antes de pagar nada, pide que el momento del cobro quede por escrito.

¿Qué te tiene que contar antes de empezar?

El artículo 35.1 de la Ley 5/2019 obliga al intermediario a darte esta información «con antelación suficiente» a prestarte cualquier servicio, y «en papel o cualquier otro soporte duradero» (por ejemplo, un correo o un PDF que puedas guardar):

Qué debe informarte	Artículo de la Ley 5/2019
En qué registro está inscrito, su número de registro y cómo comprobarlo	Art. 35.1.b
Si está vinculado a uno o más bancos	Art. 35.1.c
Si ofrece servicios de asesoramiento y si son independientes	Art. 35.1.d
Lo que, en su caso, tendrás que pagarle tú por sus servicios	Art. 35.1.e
Si cobra comisiones u otros incentivos del banco o de un tercero y, cuando se conozca, su importe	Art. 35.1.g
Si lo que te cobra se descuenta, total o parcialmente, de esa comisión	Art. 35.1.h

Que esté «vinculado» significa que trabaja con una o varias entidades concretas, lo que limita las ofertas que puede enseñarte. Saberlo te ayuda a entender cuántas opciones compara de verdad.

Además, el artículo 36 exige a los intermediarios tener un seguro de responsabilidad civil profesional o un aval bancario.

¿Qué es el contrato de asesoramiento?

Buscar y tramitar una hipoteca no es lo mismo que asesorarte. Si el bróker te ofrece un servicio de asesoramiento (recomendarte uno o varios préstamos en función de tu situación), el artículo 19 de la Ley 5/2019 pide algunas garantías:

• Un contrato previo que diga cuánto le pagarás tú por el asesoramiento y cuánto puede recibir, directa o indirectamente, del banco.
• Actuar «en el mejor interés del prestatario», es decir, en el tuyo.
• Darte una copia de su recomendación en papel o en otro soporte duradero.

Solo puede usar las expresiones «asesoramiento independiente» o «asesor independiente» quien cumpla los requisitos que fija la normativa. Si alguien se presenta así, pídele que te lo deje por escrito.

¿Cuándo puede tener sentido recurrir a uno?

Depende de cada caso. En general, hay quien recurre a un bróker cuando no tiene tiempo de visitar varios bancos, cuando su perfil es menos habitual (ingresos variables, trabajo por cuenta propia, poco ahorro) o cuando quiere comparar más ofertas de las que conseguiría por su cuenta. Otras personas prefieren negociar directamente con los bancos.

Ten en cuenta que un bróker no cambia los criterios de los bancos. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España. Si te planteas financiar más del precio habitual, lee antes la guía sobre la hipoteca al 100 % o mira si cumples los requisitos del aval ICO para jóvenes.

Cómo comprobar que está inscrito

Todos los intermediarios de crédito inmobiliario deben estar inscritos en un registro oficial, según el artículo 27 de la Ley 5/2019. El artículo 28 reparte ese registro así:

• Banco de España: intermediarios que trabajan con clientes de todo el país o de más de una comunidad autónoma.
• Comunidad autónoma: intermediarios que trabajan solo con clientes de una única comunidad. En ese caso, se inscriben en el registro de esa comunidad.

Para comprobarlo, sigue estos pasos:

1. Pídele su número de registro: está obligado a dártelo.
2. Búscalo en la consulta del Registro de Entidades del Banco de España.
3. Si no aparece y te dice que solo trabaja en tu comunidad, consulta el registro de intermediarios de esa comunidad autónoma.

El Banco de España recuerda en su artículo «¿Quién está realmente detrás de tu hipoteca?» que, si el intermediario no está inscrito, no podrás presentar una reclamación ante su Servicio de Reclamaciones. Puedes ver también la ficha del registro de intermediarios en la sede electrónica del Banco de España.

¿Qué documentos te va a pedir?

No existe una lista oficial cerrada de documentos para pedir una hipoteca, así que puede variar. En general, te pedirán papeles que acrediten:

• Tu identidad.
• Tus ingresos actuales y su estabilidad. El Portal del Cliente Bancario explica que la entidad puede pedirte la declaración de la renta y otras certificaciones de ingresos.
• Tus ahorros y otros bienes.
• Tus deudas y gastos fijos, como otros préstamos.
• Los datos de la vivienda que quieres comprar.

Como enviará tu documentación a varios bancos, pregúntale cómo la guarda y con quién la comparte.

Preguntas que conviene hacerle

Antes de firmar ningún encargo, pregúntale:

1. ¿En qué registro estás inscrito y cuál es tu número?
2. ¿Con cuántos bancos trabajas? ¿Estás vinculado a alguno?
3. ¿Cuánto me vas a cobrar, por qué servicio y en qué momento?
4. ¿Recibes comisión del banco? ¿Se descuenta de lo que me cobras a mí?
5. ¿Qué pasa con tus honorarios si ningún banco me concede la hipoteca o si decido no firmar?
6. ¿Me ofreces asesoramiento? ¿Es independiente? ¿Me darás la recomendación por escrito?
7. ¿Me enseñarás la FEIN de cada banco para que pueda comparar las TAE?

Recuerda que, trabajes o no con un bróker, el banco debe entregarte la FEIN y el resto de documentos con al menos diez días naturales de antelación a la firma, según el artículo 14.1 de la Ley 5/2019. Si quieres ver el proceso completo, repasa los pasos para comprar una casa.

Preguntas frecuentes

Fuentes: BOE, Banco de España.