Un banco deniega una hipoteca cuando su evaluación de solvencia indica que no es probable que puedas pagar las cuotas: por ingresos, estabilidad del empleo, deudas, ahorro o el valor de la vivienda. La Ley 5/2019 le obliga a comunicártelo por escrito y explicando el motivo, y con ese dato puedes decidir el siguiente paso. Para situarte, revisa primero cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
En resumen
- El banco tiene que informarte por escrito, sin demora y con los motivos; si fue por un fichero de deudas, debe decirte cuál.
- Puedes pedir gratis tu informe de la CIRBE al Banco de España y pedir que se corrijan los datos erróneos.
- Cada banco tiene sus propios criterios: una negativa no significa que otro banco vaya a decir lo mismo.
¿Por qué te puede denegar el banco una hipoteca?
El artículo 11 de la Ley 5/2019 dice que el banco solo puede prestarte si es probable que cumplas el contrato, y enumera lo que tiene que valorar. De ahí salen casi todas las negativas:
| Motivo | Qué mira el banco |
|---|---|
| Ingresos que no llegan | Si tus ingresos actuales y previsibles cubren la cuota además de tus gastos fijos |
| Empleo poco estable | Tu situación laboral: tipo de contrato, antigüedad, ingresos variables |
| Deudas que ya pagas | Préstamos, tarjetas y avales que constan en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) |
| Impagos registrados | Ficheros de morosidad como RAI o ASNEF, que el banco consulta |
| Poco ahorro o tasación baja | Si tu ahorro cubre la parte que no financia y la valoración de la vivienda sostiene el préstamo |
| Plazo que pasa de la jubilación | Los ingresos que tendrás cuando te jubiles, si sigues pagando entonces |
| Documentación incompleta | Sin la información que pide, la ley le impide conceder el préstamo |
Las consultas a la CIRBE y a los ficheros de impagos las describe el Banco de España en su guía de contratación. Sobre la vivienda, la ley añade un matiz (artículo 11.3): la decisión no puede basarse sobre todo en el valor de la casa, pero esa tasación sí marca cuánto está dispuesto a prestar el banco.
La ley no fija qué parte de tus ingresos puede ir a la cuota ni cuántos años de antigüedad laboral hacen falta. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España, pero cada banco lo decide en sus procedimientos internos de evaluación, que según el artículo 11.2 revisa periódicamente y supervisa el Banco de España. Por eso dos bancos pueden responder distinto a la misma solicitud.
¿Tiene que explicarte el banco por qué te la deniega?
Sí. El apartado 6 del artículo 11 obliga al banco a informarte por escrito y sin demora del resultado, de forma motivada, y a decirte si la decisión se tomó con un tratamiento automático de datos. La misma obligación se aplica al avalista, si lo hay.
Si la negativa se basa en la consulta a una base de datos de solvencia, el banco tiene que darte el resultado de esa consulta, el nombre de la base de datos y su responsable, y avisarte de tu derecho a acceder a tus datos y a corregirlos. El artículo 12 regula otra cosa: la información que el banco te pide y su obligación de consultar la CIRBE y algún fichero privado antes de decidir.
Si el banco te indica que la decisión fue automática, el Reglamento General de Protección de Datos (artículo 22) te da tres garantías cuando una decisión basada solo en un tratamiento automatizado es necesaria para firmar un contrato: pedir que intervenga una persona, explicar tu punto de vista e impugnar la decisión. Con esos datos puedes aportar lo que el sistema no tuvo en cuenta, como un cambio reciente de empleo o una deuda ya cancelada.
¿Qué puedes hacer después de una denegación?
- Pide la respuesta por escrito si solo te lo han dicho de palabra. Sin el motivo, no sabes qué corregir.
- Solicita tu informe de la CIRBE. Es gratuito y lo pides al Banco de España. Si ves un dato erróneo, puedes pedir la corrección a la entidad que lo declaró o pedir al Banco de España que tramite tu reclamación, también gratis.
- Revisa el fichero privado si el banco te dice que la negativa viene de ahí: con el nombre y el responsable que te ha dado, puedes ejercer tu derecho de acceso y rectificación.
- Rehaz los números. Con la calculadora de hipoteca ves qué cuota resulta con otro precio, otro plazo o más entrada, y cuánto pesa cada deuda que ya pagas.
- Si el problema es el ahorro, mira si encajas en el aval ICO para jóvenes o en las ayudas de tu comunidad. Otra vía es sumar un cotitular o un avalista, que también pasará la evaluación de solvencia.
- Prueba con otras entidades. La ley obliga a cada banco a tener sus propios procedimientos de evaluación, así que los criterios cambian de uno a otro.
Antes de volver a presentar la solicitud, revisa que la carpeta esté completa con el checklist de documentos para la hipoteca: una documentación incompleta también acaba en negativa.
¿Puedes reclamar al Banco de España?
No sobre la decisión en sí. En su Memoria de Reclamaciones de 2023, el Banco de España incluye la denegación de financiación entre los asuntos de política comercial, que quedan fuera de su análisis. Cada banco decide a quién presta.
Sí revisa cómo se ha comportado el banco. La misma memoria cita como uno de los motivos más frecuentes de resolución contra las entidades crear falsas expectativas de que la hipoteca se iba a conceder o retrasar sin justificación la respuesta. Antes de acudir al Banco de España tienes que reclamar al servicio de atención al cliente de la propia entidad.
¿Sirve un bróker después de una negativa?
Un bróker no cambia tu perfil ni los motivos de la primera negativa: lo que hace es presentar la solicitud en otras entidades. Qué hace, qué documentación te pide y cómo cobra está en la guía del bróker hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿El banco tiene que decirme por qué me deniega la hipoteca?
Sí. El artículo 11.6 de la Ley 5/2019 le obliga a comunicarte la denegación por escrito, sin demora y de forma motivada. Si se basa en un fichero de solvencia, debe darte el resultado de la consulta y los datos de ese fichero.
¿Puedo pedir la hipoteca en otro banco después de una negativa?
Sí. Cada banco aplica sus propios procedimientos de evaluación de solvencia, así que otro puede valorar tu caso de forma distinta. Revisar antes el motivo de la primera negativa ayuda a presentar una solicitud más sólida.
¿Cómo sé qué deudas aparecen a mi nombre en la CIRBE?
Pidiendo tu informe de riesgos al Banco de España, que es gratuito. Si algún dato es erróneo, puedes pedir su corrección a la entidad que lo declaró o pedir al Banco de España que tramite la reclamación.
¿Puedo reclamar al Banco de España si me deniegan la hipoteca?
No sobre la decisión de prestar o no, que el Banco de España considera política comercial de cada entidad. Sí puedes reclamar por la actuación del banco, por ejemplo si generó falsas expectativas o retrasó la respuesta sin justificación, después de reclamar a la propia entidad.
Fuentes: BOE, Banco de España.