Sí, en algunos casos se puede conseguir una hipoteca al 100 %, pero no es lo habitual: los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y esperan que pongas el resto con tus ahorros. Para pasar de ese límite, las vías más comunes son el aval ICO para jóvenes y familias, los avales o programas de algunas comunidades autónomas y un avalista personal. Los impuestos y gastos de la compra los pagas tú.
En resumen
- Ninguna ley prohíbe la hipoteca al 100 %. El 80 % es la práctica habitual de los bancos.
- El aval ICO y los avales autonómicos permiten financiar hasta el 100 % del menor valor entre el precio y la tasación si cumples sus requisitos de edad, ingresos y precio.
- Con el 100 % sigues necesitando ahorros para el ITP o el IVA, la notaría y el registro, y pagas más intereses.
Todas las ayudas públicas, estatales y por comunidad, están en la guía de ayudas para comprar tu primera vivienda. Aquí nos centramos en el 100 %: qué piden los bancos, qué vías hay y cuánto cuesta.
¿Por qué los bancos suelen quedarse en el 80 %?
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España, que también dice que valoran «que dispongas de algunos ahorros».
Ese 80 % suele relacionarse con el artículo 23.2 del Real Decreto-ley 24/2021, que dice que, en viviendas, «el préstamo podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación». Pero no prohíbe prestar más: regula qué préstamos pueden respaldar las cédulas hipotecarias, unos bonos con los que los bancos se financian.
El límite real es la política de riesgos de cada banco: si presta todo el valor, pierde el colchón de tu entrada, así que prefiere que pongas una parte o que haya otra garantía.
¿Qué vías hay para financiar más del 80 %?
Hay vías públicas y privadas. Las públicas (avales del Estado o de tu comunidad) tienen requisitos de edad, ingresos y precio; las privadas consisten en poner a otra persona o a otro inmueble como garantía. En todos los casos decide el banco.
El aval ICO para jóvenes y familias
Con la línea de avales del ICO para la primera vivienda, el Estado avala gratis una parte de tu hipoteca: hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene una calificación energética D o mejor. Así el banco puede prestarte hasta el 100 % del precio o de la tasación (el menor de los dos), «impuestos y gastos no incluidos».
Pueden pedirlo los jóvenes de hasta 35 años y las familias con menores a cargo, sin límite de edad, que compren su primera vivienda habitual. Hay un límite de ingresos según la provincia, un patrimonio máximo de 150.000 € por comprador y un precio máximo por comunidad autónoma, y el plazo para firmar acaba el 31 de diciembre de 2027. Tienes todos los requisitos en la guía del aval ICO para jóvenes.
Si compras un piso de 200.000 € y te prestan los 200.000 €, el aval cubre el tramo que pasa del 80 %: 40.000 €. Protege al banco, no a ti: si dejas de pagar, la deuda sigue siendo tuya.
Avales y programas de las comunidades autónomas
Varias comunidades tienen programas propios, con edades y precios distintos de los del ICO. Tres ejemplos:
| Comunidad | Para quién | Financiación | Precio máximo |
|---|---|---|---|
| Andalucía (Garantía Vivienda Andalucía) | Hasta 40 años | 100 %, con un aval de la Junta del 20 % | 295.240 € (354.288 € con calificación energética A o B) |
| Comunitat Valenciana (avales del IVF, el Institut Valencià de Finances) | De 18 a 45 años | Hasta el 100 %, con un aval de hasta el 20 % del precio | 311.000 € |
| Comunidad de Madrid (Mi Primera Vivienda) | Hasta 50 años; familias con menores sin límite de edad | 100 % hasta 40 años y familias con menores; 95 % hasta 45; 90 % hasta 50 | 425.000 € |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
Fuentes: la nota oficial de la Junta de Andalucía (su ficha de trámite aún muestra condiciones antiguas: confírmalas con la entidad), la nota de la Generalitat Valenciana de 2026 y la Orden de 27 de julio de 2026 de la Comunidad de Madrid. Galicia, Murcia, La Rioja o el País Vasco también tienen avales propios.
Un avalista personal
Otra persona, a menudo tus padres, firma como avalista (o fiadora) y responde de la deuda si tú no pagas. No garantiza el 100 %, pero puede animar al banco a prestarte más. El Banco de España, en su artículo sobre avales y fianzas prestadas a un tercero, advierte de que quien avala «expone su patrimonio, con frecuencia su vivienda habitual». Sus riesgos:
- Su patrimonio responde. Si tú no pagas, el banco puede cobrarse con sus bienes.
- Puede perder el beneficio de excusión. Este derecho obliga al banco a reclamarte primero a ti, pero «en ocasiones, en los contratos de fianza se incluye la renuncia del fiador a este beneficio». Si renuncia, el banco puede ir directamente a por él.
- Aparece en la CIRBE. La CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) es el registro de deudas que consultan los bancos; el aval figura en ella y cuenta si el avalista pide luego un préstamo.
Además, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario obliga también al avalista persona física a recibir el asesoramiento gratuito del notario antes de firmar.
Otra vivienda como garantía adicional
Consiste en hipotecar, además de la casa que compras, otro inmueble, por ejemplo una vivienda ya pagada de tus padres. Si no pagas, esa vivienda también responde de la deuda.
Viviendas que vende el propio banco
Algunas entidades venden inmuebles propios con condiciones de financiación distintas. Consulta las condiciones concretas y compáralas con otras hipotecas por la TAE (tasa anual equivalente, que suma al tipo de interés los gastos y comisiones).
¿Qué perfiles tienen más opciones?
No hay una lista oficial, pero el Banco de España explica en su guía sobre la contratación de la hipoteca que el banco verificará «tus ingresos presentes y previsibles, activos, gastos, compromisos» y consultará en la CIRBE tus deudas en otros bancos. En general tienen más opciones:
- Ingresos estables y demostrables.
- Pocas deudas. La deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, y con el 100 % la cuota es más alta; mira las cifras en cuánto sueldo necesito para una hipoteca.
- Jóvenes y familias que cumplen un aval público. Un aval público reduce el riesgo del banco; más en hipotecas para jóvenes.
- Algo de ahorro, que además necesitarás para los gastos.
¿Qué bancos dan la hipoteca al 100 %?
Ningún banco da la hipoteca al 100 % «por norma». Cada entidad decide caso a caso según tu solvencia, la vivienda y las garantías que aportes. Por eso no publicamos una lista de bancos que «dan el 100 %»: no hay ninguna fuente oficial que lo recoja.
Una de las vías son los bancos adheridos a la línea de avales del ICO, que el propio ICO publica en su listado oficial de entidades. Con ese aval, el préstamo puede llegar al 100 % del menor valor entre el precio y la tasación, pero el ICO deja claro que la entidad decide sobre la concesión de la financiación. Que un banco esté adherido no significa que te la vaya a dar.
La otra vía son los avales y programas de las comunidades autónomas, que funcionan con los bancos que firman convenio con cada comunidad. Los tienes por territorio en la guía de ayudas para comprar tu primera vivienda. Para comparar ofertas de verdad, pide la FEIN a varios bancos y fíjate en la TAE.
Aunque te financien el 100 %, necesitas ahorros
La hipoteca al 100 % cubre el precio, no lo que cuesta comprar. En segunda mano, el gasto más grande es el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que fija cada comunidad: en casi todas, el tipo general está entre el 6 % y el 10 %. Si la vivienda es nueva, pagas IVA, que es del 10 % con carácter general según la Agencia Tributaria, más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la escritura.
Si compras un piso de segunda mano de 200.000 € sin tipo reducido, esto es lo que pones de tu bolsillo en entrada e ITP:
| Comunidad | ITP general | Con hipoteca al 100 % | Con hipoteca al 80 % |
|---|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6 % | 12.000 € (10.800 € con la bonificación del 10 % de la cuota para vivienda habitual de hasta 250.000 €) | 52.000 € (50.800 € con la bonificación) |
| Comunitat Valenciana | 9 % | 18.000 € | 58.000 € |
| Cataluña | 10 % | 20.000 € | 60.000 € |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
La columna del 80 % suma 40.000 € de entrada. Además pagas la notaría y el registro de la compraventa (sin cifra oficial única). Los gastos de la propia hipoteca (notaría, registro, gestoría y AJD) los paga el banco, salvo la tasación, que pagas tú (Ley 5/2019, art. 14.1.e); lo resume también el Banco de España en su página de gastos asociados a la hipoteca. Los tipos reducidos para jóvenes están en gastos de comprar una vivienda, y cómo calcular tu cifra, en cuánto ahorro necesito para comprar un piso.
¿Se pueden financiar también los gastos? (hipoteca 100 % más gastos)
Con las ayudas públicas, no. La línea de avales del ICO fija el préstamo máximo en el 100 % del menor valor entre la tasación y el precio de compra, «impuestos y gastos no incluidos». Es decir, con el aval el banco puede financiar hasta el 100 % del menor valor entre precio y tasación, así que no necesitas aportar la entrada, pero el ITP o el IVA, la notaría y el registro de la compraventa los tienes que pagar con tus ahorros.
Fuera de los avales públicos, no hay ninguna norma que obligue a un banco a financiar los gastos ni ninguna fuente oficial que diga que lo hagan. El Banco de España cuenta los gastos de la compra como algo que debes tener previsto aparte. Si alguna entidad te ofrece prestarte más del precio, compara la TAE y el total que pagarías: más capital significa más intereses y una cuota más alta.
Lo que sí está regulado es quién paga los gastos de la propia hipoteca: el banco asume notaría, registro, gestoría y AJD, y tú la tasación (Ley 5/2019, art. 14.1.e). Así que el dinero que necesitas tener ahorrado es, sobre todo, el de los impuestos y gastos de la compraventa.
¿Cuánto más pagas si financias el 100 %?
La tabla compara dos hipotecas para el mismo piso de 200.000 € a 30 años con un tipo de ejemplo del 3 %. No es una oferta: es un TIN (tipo de interés nominal, el precio que cobra el banco por prestarte el dinero) fijo. Como referencia, según la estadística de hipotecas del INE (Instituto Nacional de Estadística), el tipo medio de las hipotecas sobre viviendas fue del 3,01 % en julio de 2026.
| Hipoteca al 80 % | Hipoteca al 100 % | |
|---|---|---|
| Préstamo | 160.000 € | 200.000 € |
| Cuota al mes | 674,57 € | 843,21 € |
| Intereses en 30 años | 82.845,20 € | 103.555,60 € |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
Financiar el 100 % supone 168,64 € más de cuota al mes y 20.710,40 € más de intereses en total. Prueba tus cifras en la calculadora de hipoteca. Los riesgos:
- Más deuda e intereses, y una cuota que se lleva más parte de tus ingresos.
- Deber más de lo que vale la casa. Con el 100 %, al cabo de un año seguirías debiendo 195.824,38 €. Si el piso perdiera un 10 % de valor y bajara a 180.000 €, deberías más de lo que vale: si tuvieras que venderlo, no te llegaría para cancelar la hipoteca. Con el 80 %, la deuda tras un año sería de 156.659,48 €, por debajo de ese valor.
Preguntas frecuentes
¿Es legal una hipoteca al 100 %?
Sí. Ninguna ley la prohíbe. El 80 % del artículo 23.2 del Real Decreto-ley 24/2021 fija qué préstamos pueden respaldar las cédulas hipotecarias de los bancos, no cuánto pueden prestarte.
¿El aval ICO cubre también los impuestos y gastos?
No. Según el ICO, el préstamo avalado llega como mucho al 100 % del precio o de la tasación, el menor de los dos, con los impuestos y gastos no incluidos. El ITP o el IVA, la notaría, el registro y la tasación los pagas tú.
¿Puedo sumar el aval ICO y el aval de mi comunidad?
No. La línea de avales del ICO no es compatible con otro aval público, así que, si cumples los requisitos de los dos, tendrás que elegir uno.
Fuentes: Banco de España, BOE, ICO, Junta de Andalucía, Generalitat Valenciana, BOCM, Xunta de Galicia, Región de Murcia, Gobierno de La Rioja, Gobierno Vasco, Agencia Tributaria, Generalitat de Catalunya, INE.