Al contratar una hipoteca para comprar vivienda tienes derecho a recibir la oferta por escrito al menos 10 días naturales antes de firmar, a que el notario te la explique gratis, a no pagar los gastos que la ley asigna al banco y a elegir la aseguradora de los seguros que te pida el banco, si las coberturas son equivalentes. Lo regula la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, y estos derechos no se pueden renunciar: el artículo 3 declara nula cualquier renuncia previa.
Estos derechos se aplican cuando el préstamo está garantizado con una vivienda o sirve para comprarla y el prestatario es una persona física (art. 2). Antes de llegar a la firma, el banco estudia si puedes pagar: lo que miran y cuánto suelen prestar está en la guía de cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
En resumen
- El banco te entrega la FEIN, la FiAE y el borrador del contrato con 10 días naturales de antelación, y antes de firmar vas al notario que elijas para el acta previa, que es gratuita.
- El banco paga la notaría de la escritura del préstamo, el registro y la gestoría; tú pagas la tasación. Si te exige seguros, puedes contratarlos con otra compañía con coberturas equivalentes.
- Si el banco no cumple, reclamas primero a su servicio de atención al cliente y después al Banco de España.
¿Qué información te tiene que dar el banco antes de firmar?
La información llega en dos fases. Al principio, cualquier banco te tiene que dar información general y gratuita sobre sus hipotecas (art. 9), mediante la FIPRE (ficha de información precontractual), que es orientativa y sirve para comparar bancos, según el artículo 21 de la Orden EHA/2899/2011.
Cuando ya han estudiado tu caso, el artículo 14.1 obliga al banco a entregarte, como mínimo 10 días naturales antes de la firma:
- La FEIN (ficha europea de información normalizada, la oferta vinculante del banco), que el banco tiene que mantener durante el plazo pactado, de al menos 10 días.
- La FiAE (ficha de advertencias estandarizadas), que te avisa de las cláusulas con más riesgo: índice de referencia, límites al tipo, vencimiento anticipado y reparto de gastos.
- Si el tipo es variable, un documento aparte con las cuotas que pagarías en distintos escenarios de tipos de interés.
- Una copia del borrador del contrato, que tiene que coincidir con la FEIN y la FiAE y desglosar todos los gastos.
- Información por escrito de qué gastos paga cada parte y, si te exigen seguros, las condiciones de las garantías que piden.
Además, el banco tiene que responder a tus preguntas sobre esos documentos con ejemplos prácticos en distintos escenarios, sobre todo de tipos de interés (art. 14.2). Qué revisar en cada apartado de la oferta lo tienes en la guía de la FEIN de la hipoteca.
¿Para qué sirve la visita al notario antes de la firma?
Tienes la documentación al menos 10 días naturales antes de firmar (art. 14.1), y tienes que ir al notario como tarde el día anterior a la firma (art. 15.3). Vas en persona al notario que elijas tú, no el banco (art. 15.1). El notario comprueba que te entregaron la documentación a tiempo, te explica las cláusulas de la FEIN y la FiAE una por una, responde a tus dudas y te hace un test sobre lo que has recibido, y todo queda en un acta (art. 15.2).
Esa acta no tiene coste para ti (art. 15.8). Si el banco no te dio los documentos a tiempo o no vas a la cita, el notario lo hace constar y no puede autorizar la escritura del préstamo (art. 15.5). Si hay avalistas personas físicas, tienen los mismos derechos y también tienen que pasar por el notario (art. 15.4).
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
El artículo 14.1.e reparte los gastos de constituir la hipoteca. Además, el banco solo puede cobrarte comisiones o gastos por servicios que hayas pedido o aceptado y que realmente haya prestado (art. 14.3), y la comisión de apertura, si se pacta, se cobra una sola vez e incluye todos los gastos de estudio y tramitación (art. 14.4).
| Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación de la vivienda | Tú (art. 14.1.e) |
| Notaría de la escritura del préstamo | El banco (art. 14.1.e) |
| Copias de la escritura | Quien las pide (art. 14.1.e) |
| Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad | El banco (art. 14.1.e) |
| Gestoría | El banco (art. 14.1.e) |
| Impuestos | El AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) de la hipoteca lo paga el banco (art. 29 del Texto Refundido del ITP y AJD, en la redacción del Real Decreto-ley 17/2018) |
Este reparto es el de la hipoteca. Los gastos de la compraventa (notaría y registro de la compra, ITP o IVA) son aparte y los tienes en la guía de gastos de comprar una vivienda.
¿Pueden obligarte a contratar seguros u otros productos?
Las ventas vinculadas, que condicionan la hipoteca a contratar otros productos, están prohibidas salvo excepciones (art. 17.1). El banco sí puede exigirte un seguro de daños de la vivienda y un seguro que garantice el pago del préstamo, pero tiene que aceptar pólizas de otras compañías con condiciones y coberturas equivalentes, al contratar y en cada renovación, sin cobrarte por revisarlas ni empeorarte las condiciones del préstamo (art. 17.3).
Las ventas combinadas, en las que el banco ofrece la hipoteca junto con otros productos para rebajar el tipo, sí están permitidas, pero te tiene que presentar la oferta también por separado para que veas la diferencia (art. 17.7). Qué seguros son obligatorios y cómo funcionan las bonificaciones lo explica la guía de seguros de la hipoteca.
¿Qué pasa si el banco te deniega la hipoteca?
El banco tiene que evaluar a fondo tu solvencia: empleo, ingresos presentes y previsibles, ahorro, gastos fijos y deudas, y no puede basarse sobre todo en el valor de la vivienda (art. 11.1 y 11.3). El coste de ese estudio no se te puede repercutir (art. 11.2).
Si te deniega el préstamo, te lo tiene que comunicar por escrito, sin demora y de forma motivada, e indicarte si la decisión se tomó con un tratamiento automático de datos. Si se basó en una consulta a una base de datos de deudas, te informará del resultado y de tu derecho a acceder a esos datos y rectificarlos (art. 11.6). Qué hacer después lo tienes en me han denegado la hipoteca.
¿Qué límites tiene el banco una vez firmada la hipoteca?
Después de la firma, la ley protege tres aspectos. El tipo de interés no se puede cambiar en tu perjuicio sin acuerdo por escrito y, en las hipotecas variables, no se puede fijar un límite a la bajada del tipo (lo que se conocía como cláusula suelo) ni el interés puede ser negativo (art. 21.1, 21.3 y 21.4).
Puedes devolver el préstamo antes de tiempo, total o parcialmente, cuando quieras (art. 23.1), y el banco solo puede cobrarte la compensación que fijan los apartados 4 a 8 del artículo 23, nunca por encima de la pérdida financiera que sufra: tienes la tabla completa de comisiones máximas en la guía de amortización anticipada.
Por último, el banco no puede dar por vencida la hipoteca y reclamar toda la deuda por cualquier retraso. El artículo 24.1 exige que se cumplan a la vez tres requisitos: que estés en mora en el pago del capital o de los intereses; que las cuotas vencidas y no pagadas sumen al menos el 3 % del capital concedido (o 12 cuotas mensuales) si el impago es en la primera mitad del plazo del préstamo, o el 7 % (o 15 cuotas mensuales) si es en la segunda mitad; y que el banco te haya requerido el pago con un plazo de al menos un mes, avisándote de que, si no pagas, reclamará toda la deuda. Estas reglas no se pueden cambiar en el contrato (art. 24.2).
¿Cómo se reclama si el banco no respeta tus derechos?
El Servicio de Reclamaciones del Banco de España atiende las quejas por incumplimientos de la normativa de transparencia y de buenas prácticas en las hipotecas (disposición transitoria quinta de la Ley 5/2019). Según el Banco de España, los pasos son estos:
- Reclama por escrito al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente del banco. Es un paso obligatorio.
- Si no te responde en un mes (si eres consumidor) o no estás de acuerdo con la respuesta, presenta la reclamación al Banco de España por su sede electrónica, por escrito o en sus sucursales.
- Adjunta tu identificación, los datos del banco, el justificante de la reclamación previa y copia de los documentos. Si eres consumidor, no puede haber pasado más de un año desde que reclamaste al banco (art. 18.1.e de la Ley 7/2017, que cita el Banco de España).
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
- Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (BOE)
- Real Decreto-ley 19/2022 (BOE)
- Banco de España: cómo realizar una reclamación
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días antes de firmar la hipoteca me tienen que dar la documentación?
Al menos 10 días naturales antes de la firma: la FEIN, la FiAE, el borrador del contrato y, si es variable, las cuotas en distintos escenarios de tipos, según el art. 14.1 de la Ley 5/2019.
¿Puedo elegir el notario de la hipoteca?
Sí. La visita previa para el acta de transparencia se hace ante el notario que elijas tú, es gratuita y tienes que ir como tarde el día anterior a la firma (art. 15.3 de la Ley 5/2019). La documentación la tienes al menos 10 días naturales antes de firmar (art. 14.1).
¿Qué gastos de la hipoteca pago yo?
La tasación y las copias de la escritura que pidas. La notaría de la escritura del préstamo, la inscripción en el registro y la gestoría las paga el banco (art. 14.1.e de la Ley 5/2019), y el AJD de la hipoteca también (art. 29 del Texto Refundido del ITP y AJD).
¿Me pueden obligar a contratar el seguro de vida con el banco?
El banco puede exigir un seguro que garantice el pago del préstamo, pero tiene que aceptar el de otra compañía con coberturas equivalentes, sin cobrarte por revisarlo ni empeorar las condiciones (art. 17.3 de la Ley 5/2019).
¿Dónde reclamo si el banco no cumple?
Primero al servicio de atención al cliente del banco. Si no responde en un mes o no estás de acuerdo, al Banco de España.
Fuentes: BOE, Banco de España.