Si compras con hipoteca, el seguro obligatorio es el de daños sobre la vivienda: cubre el edificio frente a incendio, elementos naturales y otros daños, por el valor de tasación sin contar el suelo. El seguro de hogar multirriesgo, que añade el contenido, la responsabilidad civil o el robo, es voluntario. Y el de daños lo puedes contratar con la aseguradora que elijas, no solo con la que te proponga el banco.
Tener el seguro en vigor el día de la firma es uno de los puntos del checklist de la mudanza al comprar casa.
En resumen
- Con hipoteca, la vivienda debe tener un seguro de daños por el valor de tasación, sin el suelo. El resto de coberturas del multirriesgo son voluntarias.
- El banco puede proponerte su aseguradora, pero debe aceptar una póliza equivalente de otra, sin cobrarte por revisarla y sin empeorar el préstamo.
- Si el vendedor tenía seguro, pasa a ti con la compra; puedes rescindirlo por escrito en los 15 días siguientes a conocerlo.
¿Qué seguro es obligatorio si compras con hipoteca?
El artículo 10 del Real Decreto 716/2009 exige que la vivienda hipotecada tenga un seguro contra daños. Debe cubrir, como mínimo, los ramos de «incendio y elementos naturales» y «otros daños a los bienes», con excepción del robo. La suma asegurada tiene que coincidir con el valor de tasación, sin contar lo que no se puede asegurar, en particular el suelo.
Muchas guías citan el artículo 8 de la Ley 2/1981 del mercado hipotecario, pero esa ley está derogada desde el 8 de julio de 2022. Hoy la misma exigencia figura en el artículo 23.6 del Real Decreto-ley 24/2021 para los préstamos que respaldan cédulas hipotecarias, y el Real Decreto 716/2009 sigue publicado en el BOE sin derogación expresa.
En la práctica, el Banco de España lo resume así: el seguro de incendios o de daños es obligatorio al contratar una hipoteca. Si no lo mantienes en vigor, el banco puede contratarlo a tu nombre, informándote antes de sus características. Además, tú debes comunicar a la aseguradora que existe la hipoteca, y la aseguradora avisa al banco si no pagas la prima o si hay un siniestro.
¿Qué cubre un seguro de hogar multirriesgo?
Según el material de educación financiera del Banco de España, el seguro de hogar reúne en un contrato varias coberturas: incendio, daños por agua, robo, responsabilidad civil, pérdidas pecuniarias o defensa jurídica. Hay que distinguir dos partes:
- Continente: los elementos fijos de la vivienda, como paredes, suelos, cañerías, instalación eléctrica, ventanas o sanitarios.
- Contenido: los muebles y tus pertenencias.
Solo está cubierto lo que aparece contratado en la póliza. La responsabilidad civil cubre los daños que causes a otras personas, por ejemplo, una fuga de agua que llega al vecino de abajo.
| Seguro de daños (con hipoteca) | Multirriesgo de hogar | |
|---|---|---|
| ¿Es obligatorio? | Sí, si hay hipoteca | No |
| Qué protege | El inmueble (continente) | Continente, contenido o ambos |
| Riesgos mínimos | Incendio, elementos naturales y otros daños a los bienes, sin robo | Los que contrates: agua, robo, responsabilidad civil, defensa jurídica… |
| Suma asegurada | Valor de tasación sin el suelo | La que pactes para continente y contenido |
Si contratas un multirriesgo, para que sirva ante el banco su parte de continente debe cubrir, como mínimo, los riesgos y la suma que exige la hipoteca.
¿Puedes contratar el seguro fuera del banco?
Sí. La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario prohíbe en su artículo 17 las ventas vinculadas, con una excepción: el banco puede exigirte un seguro de daños sobre la vivienda. En ese caso debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones y prestaciones equivalentes, al contratar y en cada renovación.
El mismo artículo impide al banco cobrarte una comisión o gasto por analizar la póliza alternativa, y aceptar esa póliza no puede empeorar las condiciones del préstamo. Otra cosa son las bonificaciones: según el Banco de España, es habitual que el banco rebaje el tipo de interés si contratas el seguro con la compañía que designa, y la ficha precontractual debe indicar qué seguros hacen falta para obtener las condiciones ofrecidas. Puedes ver cómo leerla en la guía de la FEIN (ficha europea de información normalizada) y cómo comparar el coste en el dilema de los seguros en la hipoteca.
¿Qué pasa con el seguro que tenía el vendedor?
Según el artículo 34 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro, al comprar la vivienda te subrogas en el seguro del vendedor: pasas a tener sus derechos y obligaciones. El vendedor debe informarte por escrito de que existe y comunicar la venta a la aseguradora en quince días. Las primas que estuvieran vencidas en el momento de la venta las responden los dos.
No estás obligado a quedártelo. El artículo 35 te permite rescindirlo por escrito en los quince días siguientes a conocer que existe, y la aseguradora también puede rescindirlo en quince días desde que sabe de la venta. Si compras con hipoteca, la póliza que mantengas debe cumplir lo que exige el banco.
¿Por cuánto hay que asegurar la vivienda?
Para la hipoteca, por el valor de tasación sin el suelo. Para el resto, la suma asegurada debe corresponder a lo que vale lo asegurado. Si es menor (infraseguro), el artículo 30 de la Ley de Contrato de Seguro aplica la regla proporcional: la aseguradora paga el daño en la misma proporción en que la suma cubre el valor real, salvo que la póliza la excluya.
Si aseguras muy por encima del valor (sobreseguro), el artículo 31 permite pedir que se reduzcan la suma y la prima. En caso de siniestro, la aseguradora solo paga el daño causado.
¿Qué cubre el Consorcio de Compensación de Seguros?
Los seguros de daños en los bienes, como el de hogar, incluyen un recargo obligatorio a favor del Consorcio de Compensación de Seguros. A cambio, el Consorcio paga los daños por acontecimientos extraordinarios, como terremotos, inundaciones extraordinarias, erupciones volcánicas o vientos de más de 120 km/h, cuando tu póliza no los cubre o tu aseguradora no puede pagar por estar en concurso o liquidación.
Según la cláusula del Consorcio, a los daños en viviendas y comunidades de propietarios de viviendas no se les descuenta franquicia. Para cobrar, la póliza tiene que estar en vigor y con la prima pagada.
¿Cómo comparar seguros de hogar?
No hay un «mejor seguro de hogar» para todo el mundo: depende de la vivienda, de lo que tengas dentro y de lo que pida tu banco. Entre ofertas se pueden comparar estos puntos:
- Que la aseguradora esté autorizada. Puedes comprobarlo en los registros públicos de la Dirección General de Seguros.
- Las sumas aseguradas. Continente por el valor que pide el banco y contenido según lo que tengas.
- Las coberturas y exclusiones. Solo está cubierto lo que figura en la póliza.
- Las franquicias. Es la parte de cada siniestro que pagas tú.
- El precio total y su revisión. La aseguradora debe avisarte de cualquier cambio del contrato con al menos dos meses de antelación al vencimiento (artículo 22 de la Ley de Contrato de Seguro).
Si además te preocupa el robo, en la sección de alarmas para casa tienes los precios y condiciones que publica cada empresa.
¿Cómo se cancela o se cambia el seguro de hogar?
La duración la fija la póliza, que puede prorrogarse por periodos de hasta un año. Para que no se renueve, el artículo 22 de la Ley de Contrato de Seguro te exige avisar por escrito al menos un mes antes de que termine el periodo en curso; la aseguradora necesita dos meses. Si tienes hipoteca, la nueva póliza debe estar en vigor cuando venza la anterior y cumplir las coberturas que pide el banco.
Esta guía es informativa y no recomienda ninguna aseguradora. Las coberturas, exclusiones y franquicias de cada seguro están en su póliza y en su documento de información previa.
Fuentes oficiales
- BOE: Real Decreto 716/2009 (artículo 10, seguros de daños)
- BOE: Real Decreto-ley 24/2021 (artículo 23.6 y derogación de la Ley 2/1981)
- BOE: Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículo 17)
- BOE: Ley 50/1980 de Contrato de Seguro (artículos 22, 30, 31, 34 y 35)
- Banco de España: seguros hipotecarios
- Consorcio de Compensación de Seguros: cláusula de riesgos extraordinarios
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el seguro de hogar con hipoteca?
Es obligatorio el seguro de daños sobre la vivienda, por el valor de tasación sin el suelo y con, al menos, las coberturas de incendio, elementos naturales y otros daños a los bienes. El multirriesgo completo, con contenido, robo o responsabilidad civil, es voluntario.
¿Tengo que contratar el seguro de hogar con mi banco?
No. Según el artículo 17 de la Ley 5/2019, el banco debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes, sin cobrarte por revisarlas y sin empeorar el préstamo. Si su oferta incluye una bonificación por contratar su seguro, compara el coste total.
¿Qué pasa con el seguro del vendedor cuando compro la casa?
Pasa a ti con la compra, con sus derechos y obligaciones. Puedes rescindirlo por escrito en los quince días siguientes a conocer que existe.
¿Cuál es el mejor seguro de hogar?
Depende de la vivienda, de lo que tengas dentro y de lo que exija tu banco. Para comparar, revisa que la aseguradora esté autorizada por la Dirección General de Seguros, las sumas aseguradas, las coberturas, las exclusiones, las franquicias y el precio total.
¿Cómo cancelo mi seguro de hogar?
Avisando por escrito a la aseguradora con al menos un mes de antelación al vencimiento del periodo en curso. Si tienes hipoteca, la póliza nueva debe estar en vigor cuando acabe la anterior.
Fuentes: BOE, Banco de España.